یك كارشناس:

وام جدید مسکن پوست خربزه ای زیر پای دولت می باشد

وام جدید مسکن پوست خربزه ای زیر پای دولت می باشد

یک کارشناس مسکن با اشاره به اینکه طی ۱۰ تا ۱۵ سال آینده به تولید ۲۰ میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز داریم اظهار داشت: افزایش وام خرید مسکن که به تازگی مصوب شده پوست خربزه ای زیر پای دولت می باشد که به تحریک تقاضا و تورم مسکن می انجامد و باید هرچه سریعتر متوقف شود.


به گزارش ارتباط با مشتری به نقل از ایسنا، مقداد همتی ـ مشاور علی نیکزاد وزیر راه و شهرسازی دولت دهم ـ در نشست بررسی برنامه و راهکارهای دولت در زمینه مسکن که توسط بسیج دانشجویی دانشگاه امام صادق ضد السلام انجام شد اظهار نمود: اگر از هر کسی بپرسید مهم ترین وعده ی آقای رییسی چه بود؟ می گوید بحث یک میلیون واحد مسکونی. آقای رییسی هم آقای قاسمی را بعنوان وزیر راه و شهرسازی انتخاب نمود تا جدیت خودشان را در این مساله نشان دهد.
وی ادامه داد: تعداد واحدهای مسکونی کشور از تعداد خانوار بیشتر است. اما اگر ۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را از این سیستم جدا نماییم و نقش پراکندگی واحدهای مسکونی در کشور را در نظر بگیریم دقیقا ۲ میلیون واحد مسکونی در کشور کم داریم. اگر به این عدد زوج­های جوانی که ازدواج می کنند، ۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده که باید احیا شوند و نرخ استهلاک واحدهای مسکونی غیر فرسوده فعلی را اضافه نماییم، مجموعا می توان تخمین زد که طی ۱۰ تا ۱۵ سال آینده به تولید ۲۰ میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود.
این کارشناس مسکن اشاره کرد: باتوجه به این ۲۰ میلیون واحد مسکونی بنظر می رسد حتی اگر در سال یک میلیون واحد هم ساخته شود باز هم کم است و اگر به سیاست­های افزایش جمعیت مقام معظم رهبری هم توجه گردد هر فردی متوجه خواهد شد برای سال­های آتی به حداقل سالی ۲ میلیون واحد مسکونی نیاز خواهد بود.
همتی با اعلان اینکه قرار نیست تمام یک میلیون واحد را دولت بسازد اظهار داشت: ۳۵۰ هزار واحد را خود مردم سالانه می سازند. ۲۰۰ هزار واحد تسهیلات برای بازسازی بافت فرسوده نیاز خواهد بود. ۲۰۰ هزار واحد هم طبق قانون باید در روستاها ساخته شود که شامل احیا و نوسازی و بازسازی آن­ها می شود و در نتیجه مسکن حمایتی که دولت باید آنرا بسازد حدود ۲۵۰ هزار واحد خواهد بود. پس در پشتیبانی از طرف عرضه شکی نیست اما به اندازه یک میلیون واحد امکان پذیر نخواهد بود.
مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت دهم، حذف سوداگری از بازار مسکن را ضروری دانست و اظهار داشت: باتوجه به شرایطی که بازار مسکن دارد اگر تنظیم گری در این بازار صورت نگیرد افزایش عرضه بی اثر خواهد ماند. پس یک قانون جامع مالیاتی هم دراین زمینه لازم خواهد بود که مشتمل بر مالیات­های مرسوم در دنیا در این بازار است. مثل مالیات بر خانه­های خالی، مالیات بر خانه­های لوکس، مالیات بر خانه­های دوم و بیشتر، مالیات بر افزایش ارزش زمین (LVT) و مالیات بر عایدی سرمایه یعنی افزایش مازاد بر تورم (CGT)، پس دو بازو در بازار مسکن نیاز است؛ یکی برای افزایش عرضه بازار و دیگری برای تنظیم گری.

مسکن مهر منجر به تورم نشد
وی در پاسخ ابهامات تأمین مالی طرح و اثرات سوء آن بیان کرد: در زمانی که مسکن مهر انجام می شد طرح توسط خط اعتباری بانک مرکزی تأمین مالی شد و اگر برمبنای مفهوم تورم قضیه تحلیل شود مشخص خواهد شد که این مساله منجر به تورم نشد. تورم یعنی زمانی که مازاد تقاضا در بازاری شکل بگیرد در نهایت قیمت ها افزایش پیدا خواهند کرد. پس این مساله واضح خواهد بود که اجرای مسکن مهر منجر به تورم نشد؛ چونکه توان تولید مصالح هم بالا رفته بود و نیروی کار بیکار در این پروژه استفاده شد مضافا بر این که جنس افزایش پایه پولی نه از جنس افزایش هزینه های جاری بلکه از جنس افزایش تولید بود.
بگفته همتی، اگر افزایش پایه پولی با تولید همراه باشد با کمترین تورم همراه خواهد بود. اشکال مسکن مهر این بود که با سیاست­های مالیاتی همراه نشد. در ارتباط با برنامه ی فعلی می توان گفت سیاست گذار قرار نیست برای تأمین مالی سراغ افزایش پایه پولی برود بلکه فقط سهم ۲۵ درصدی مسکن از اعتبارات بانکی را طلب می کند. توان وام دهی بانکها ۱۲۰۰ هزار میلیارد تومان است که ربع این رقم می شود ۳۰۰ هزار میلیارد تومان و برای تأمین مالی طرح کافی است.
این کارشناس مسکن با اشاره به این که بانکها عمده تسهیلات را در حوزهای مسکن، صنعت، خدمات و کشاورزی می دهند اظهار داشت: طی سال­های گذشته سهم مسکن از تسهیلات بانکی کمتر از ۵ درصد بوده است. اگر ۲۵ درصد بخش مسکن معادل ۳۰۰ هزار میلیارد را بدهند منابع لازم برای تسهیلات بخش مسکن تأمین خواهد شد. فقط یک مشکل خواهد داشت و آن هم بازپرداخت وام خواهد بود که شاید در توان متقاضی وام نباشد که پیشنهاد شده از روش پلکانی استفاده گردد یعنی سال اول ۲ میلیون تومان سال دوم ۲.۵ میلیون تومان و پس از آن ماهیانه مبلغی که افزایش می یابد از آنها گرفته شود. در این صورت به کسی فشار نخواهد آمد و افراد معادل همان مبلغی که برای اجاره پرداخت می کردند را می پردازند و صاحب خانه می شوند.
وی در جواب یکی از انتقادات به طرح مشابه قبلی که عدم شناسایی بهینه متقاضیان طرح بود و احتمال تکرار در برنامه ی فعلی و این که گروه هدف چه کسانی خواهند بود و چطور شناسایی خواهند شد اظهار داشت: سیاست مسکن حمایتی شامل دو رکن اصلی است؛ یکی زمین صفر یا مجانی یا در قالب اجاره ۹۹ ساله، دوم تسهیلات طولانی مدت. قسمتی از آورده را هم خود متقاضی می آورد. دهک های ۸ تا۱۰ مخاطب این طرح نیستند، دهک های ۵ تا ۷ تسهیلاتی دریافت می کنند تا خودشان خانه بسازند یا نوسازی کنند. افرادی هم در دهک های ۴ تا ۶ هرچند با تقسیم بندی قبلی همپوشانی دارند باید به آنها هم زمین داد و هم تسهیلات.

دولت باید زمین، وام و آورده دهکهای ۱ تا ۳ را تأمین کند
همتی اشاره کرد: دهکهای ۱ تا ۳ تحت حمایت کمیته امداد، سازمان بهزیستی و... هستند و گاها فقط توان تأمین نان شب شان را دارند. به اینها باید زمین و تسهیلات داد و هم قسمتی یا کل آورده آنها را دولت بدهد. مثلاً اگر قرار باشد یک خانه ی ۸۰ متری که حداقل متری ۵ میلیون تومان هزینه دارد ساخته شود، ۴۰۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت که ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان باید آورده خود فرد باشد (برای دهک ۱ تا ۳ آن آورده ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومانی را دولت می دهد)، ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون هم باید تسهیلات طولانی مدت توسط بانک ها داده شود و زمین هم که مجانی است.
مشاور وزیر راه و شهرسازی دولت دهم با اشاره به دهک های ۵ تا ۷ هم اظهار داشت: این دهکها تنها تسهیلات می خواهند و نیاز به تحقیقات محلی برای آنها نیست. فقط این که قبلا از تسهیلات دولتی و زمین دولتی استفاده نکرده باشند باید از سازمان ملی مسکن استعلام گرفته شود. آن چیزی که می ماند دهک­های ۴ تا ۶ هستند که مقرر است از زمین دولتی و تسهیلات استفاده کنند. یکی باید بحث سکونتشان در آن محل مشخص شود که می توان از مدرسه فرزندشان یا از سابقه بیمه محل کار استعلام شود یا اگر آنجا مستاجر بوده هم می توان این مساله را بررسی کرد.
وی افزود: مورد دیگر این که متقاضی قبلا از این نوع تسهیلات استفاده نکرده باشد که با بهره گیری از اطلاعات طرح­های قبلی یا بانکها می توان آنرا هم بررسی کرد ولی در هر صورت تا ۸۰ یا ۹۰ درصد می توان انتظار داشت تخصیص به درستی صورت گیرد و ۱۰ تا ۲۰ درصد هم تشخیص اشتباه رخ خواهد داد.
همتی در پاسخ به این پرسش که چرا در ایران بحث مالکیت، بیشتر از دیگر کشورها مطرح است اظهار داشت: در کشورهای دیگر تورم مثل ایران نیست. تورم سالانه ۱ تا ۲ درصد است. در کشورهایی که تورم بیشتر از ۱۰ درصد است، اصلا اجاره و رهن مفهوم ندارد چون پول شما ارزشش را دارد از دست می دهد و قیمت ملک هم بطور پیوسته افزایش می یابد. برای مثال در نظر بگیرید اوایل دولت یازدهم قیمت ملک چقدر بود و اواخر دولت دوازدهم قیمت خانه به چه عددی رسید؟ کسی که خانه نداشته ضرر کرده است. همین طور فرهنگ خانه دار شدن در ایران از قدیم وجود داشته است.

توسعه افقی شهرها در دستور کار قرار گیرد
این کارشناس مسکن درباره حالت مطلوب برای تأمین زیر ساخت ها مثل زمین اشاره کرد: باید از سیاست های توسعه افقی استفاده گردد. لندن جمعیتی برابر تهران دارد در صورتیکه وسعتش دو برابر تهران است یا این که شهرهای زنجیره ای در دیگر نقاط جهان هم وجود دارد. مثلاً شهرهای شرقی آمریکا به هم چسبیده است و در نهایت بنظر می رسد بهترین مدل، ساخت خانه های ویلایی و دو طبقه است. هزینه ی زیرساخت هم آن طور که محاسبه شده بین ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان خواهد بود. در ارتباط با آب و برق و گاز هم با سیاست های کنترلی می شود مصرف برق، آب و گاز را کنترل کرد و انشعاب هایی به این مصرف کننده ها رساند. در کل اگر ۳۰۰ متر برای هر خانه با ۱۲۰ متر زیربنا در نظر گرفته شود این طرح به آسانی قابل اجرا خواهد بود.

وام جدید مسکن پوست خربزه ای زیر پای دولت است
همتی درمورد سیاست های مناسب طرف تقاضا و خصوصیت های آن اشاره کرد: ابتدا خوب است ذکر شود این وام که جدیدا اعلام کردند، رسما پوست خربزه ای است زیر پای دولت و وزارت راه و شهرسازی. تا آن زمان که عرضه افزایش پیدا نکرده، تحریک تقاضا با کمک وام خرید منجر به افزایش تورم می شود. درزمان مسکن مهر هم این اشکال وجود داشت و قبل آن وام های ۱۲ میلیونی خرید مسکن داده شد که منجر به افزایش قیمت مسکن در آن دوره شد، بنابراین این کار اشتباهی است که باید هرچه سریعتر متوقف شود.

سازمان امور مالیاتی عزمی برای مالیات خانه های خالی ندارد
مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی همین طور اظهار نمود: بحث دیگر مالیات است که عظم و اراده می خواهد و هم اکنون در سازمان امور مالیاتی این عزم و اراده دیده نمی گردد. هم اکنون چند ماه گذشته ولی اقدامی در ارتباط با مالیات ستانی از خانه های خالی دیده نشده است. علاوه بر این با مالیات بر خانه های خالی لزوما نمی گردد به این بازار سامان داد حتما باید مالیات بر عایدی سرمایه، حق شارژ شهری، مالیات بر خانه های دوم و بیشتر که مصرفی نمی باشند، مالیات بر معامله های مکرر مسکن دنبال شوند.
همتی با اشاره به صحبت یکی از نامزدهای ردصلاحیت شده انتخابات ریاست جمهوری در خصوص این که ساخت یک میلیون مسکن امکان پذیر نیست، اشاره کرد: بخش مسکن پیچیدگی هایی دارد که هرکسی نمی تواند در آن صاحب نظر باشد. خیلی ها خیال می کنند که مقرر است کل این یک میلیون واحد حمایتی باشد. درصورتی که حدود ۲۵۰ هزار واحد آنرا مسکن های حمایتی می سازند و گذشته از این قرار نیست مثل مسکن مهر خط اعتباری تخصیص داده شود بلکه اگر فقط یک چهارم کل تسهیلات بانکها بصورت طولانی مدت و با اقساط پلکانی به این بخش اختصاص پیدا کند تأمین مالی بخش مسکن صورت خواهد گرفت.
وی تصریح کرد: مشکل مسکن، مشکل مدیریتی است مصالح و متخصص و تسهیلات و زمین موجود است ولی کسی نیست که این عوامل را به درستی کنار هم قرار دهد. هم اکنون مردم یک میلیون واحد مسکونی می خواهند که به معادل روزی ۳۰۰۰ واحد. اگر این وعده انجام نشود اعتمادی که مردم به دولت جدید کرده اند از دست خواهد رفت. ساخت یک میلیون واحد مسکونی لازم است و با برنامه ریزی درست قابل انجام است.



1400/07/13
11:52:34
0.0 / 5
247
تگهای خبر: بازار , بانك , تسهیلات , تورم
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۶ بعلاوه ۵
ارتباط با مشتری
hcrm.ir - تمامی حقوق سایت ارتباط با مشتری متعلق به hcrm است

ارتباط با مشتری

اصول مدیریت و ارتباط با مشتری