بازار مسكن و معضل قیمت سازی كاذب
ارتباط با مشتری: با وجود آنکه به سبب رکود معاملاتی، ظرفیت افزایش قیمت در بازار مسکن وجود ندارد هنوز خیلی از مالکان از قیمتهای حباب گونه قبل کوتاه نیامده اند؛ هرچند نرخهای نجومی در سایتها قابل مشاهده نیست اما قیمت سازی ها بعنوان یک عامل آزاردهنده در بازار وجود دارد.
به گزارش ارتباط با مشتری به نقل از ایسنا، صرف نظر از نوسانات جزئی ماهانه، بازار مسکن در حالت کلی به ثبات قیمت و رکود معاملاتی رسیده است. با این وجود هنوز سایه نرخهای کاذب بر این بازار سنگینی می کند. همچون ابزارهای در اختیار دلالان، قیمت سازی در فضای مجازی و معاملات صوری است. البته قیمتهای بالاتر از عرف مناطق در سایتها قابل مشاهده نیست اما تعداد فایلهای با نرخهای نجومی هنوز بالاست. برخی نمایندگان مجلس همچون اسماعیل حسین زهی ـ عضو کمیسیون عمران ـ معاملات صوری و قیمت سازی کاذب را زمینه ساز افزایش قیمت مسکن می دانند.
البته کارشناسان معتقدند درج قیمت در سایتهای فروش مسکن و خودرو که بعد از هشت ماه ممنوعیت از حدود یک ماه پیش، باردیگر آزاد شد تنها علت رشد قیمتها نیست اما می تواند به نابسامانی بازار دامن بزند. از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن، افزایش نرخ ارز، افزایش قیمت زمین و افزایش نرخ مصالح ساختمانی است که هنوز آنطور که باید و شاید فکری برای این سه مولفه نشده است؛ هرچند در ماههای اخیر جلساتی بین نمایندگان مجلس و وزیر صمت برای ایجاد آرامش در بازارهای فولاد و سیمان برگزار شده که به اذعان رئیس کمیسیون عمران مجلس، بی نتیجه بوده است.
با این وجود هنوز درباب امکان مشاهده یا عدم مشاهده قیمت مسکن در سایتهای اینترنتی، اختلاف نظر وجود دارد. برخی افراد همچون اسلامی وزیر راه و شهرسازی، خسروی رئیس اتحادیه املاک و بعضی نمایندگان مجلس مخالف درج قیمت در سایتها هستند و آنرا عاملی برای ایجاد رقابت کاذب و ایجاد نرخهای کذایی می دانند. در سوی مقابل برخی کارشناسان معتقدند وقتی نرخها را از آگهی ها حذف می نماییم چشم متقاضیان را به وضعیت واقعی بازار می بندیم و همین مساله زمینه ساز رشد قیمتها می شود.
از جانب دیگر بازار مسکن از حدود دو ماه قبل به رکود معاملات و ثبات قیمتی رسیده است. در این شرایط برخی سازندگان و مالکان آپارتمان تخفیفهایی ارائه می دهند؛ تخفیفهایی که بیش از آنکه به نفع خریداران واقعی باشد، بازار بخر و بفروشها را گرم کرده و بنا بگفته واسطه های ملکی، دلالان هوشیارتر از گذشته در کمین فایلهای زیر قیمت هستند. جالب آنکه این دلالان هیچ نوع مالیاتی پرداخت نمی کنند و طرحهای مالیاتی مثل مالیات خانه های خالی، عایدی سرمایه و مالیات خانه های لوکس هنوز شکل اجرائی به خود نگرفته است.
اوایل سال جاری یکی از کارشناسان معماری و شهرسازی مدعی شده بود که برج سازها ۵ تا ۷ برابر هزینه هایی که متحمل می شوند از بازار مسکن سود می برند. ابوالحسن میرعمادی اظهار داشته بود: هزینه ساخت یک واحد مسکونی استاندارد در تهران حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان است که با احتساب قیمت زمین و هزینه انشعابات متری ۹ تا ۱۰ میلیون تومان می شود. متاسفانه سرمایه گذاران با اضافه کردن تزئینات غیرضروری و لوکس مثل گچ بری، نما، شیرآلات، سرامیک و غیره هزینه ها را بالا می برند و واحد مسکونی را متری ۵۰ تا ۷۵ میلیون تومان هم می فروشند.
او البته بانکها را هم در گرانی زمین و مسکن مقصر دانسته و اظهار داشته بود: بانک ها باید از یک محلی، بهره های ۱۸ درصدی سپرده ها را تامین کنند و چه جایی بهتر از املاک و مستغلات؟ عده ای سازمان بزرگ و سرمایه گذار نیز در حال رواج لوکس سازی هستند. مردم هم از فرهنگ غلطی که این گروه ها رواج داده اند پیروی می کنند تا به اصطلاح امروزی باشند.
به هر حال بازار مسکن در عین حال که به آرامش رسیده، تهدیدهایی را از سوی دیگر متغیرها احساس می کند اما شاید هیچ یک از متغیرها به اندازه نرخ ارز بر این بازار موثر نباشد. هم اکنون چشم انداز امیدوارکننده ای که در زمینه توافق هسته ای به وجود آمده به ثبات نرخ ارز در محدوده ۲۳ هزار تومان انجامیده است.
حسن محتشم ـ کارشناس بازار مسکن ـ ادامه وضعیت کنونی را مشروط به آرامش بازار ارز و شرایط سیاست خارجی دانست و اظهار داشت: مقطع کنونی می تواند شروع یک دوره رکود سه تا پنج ساله برای بازار مسکن باشد؛ به شرطی که این بازار از ناحیه سایر متغیرها همچون شرایط بین المللی گرفتار شوک نشود و شاهد افزایش قیمت ارز و طلا نباشیم. بعد ممکنست به تدریج سرمایه ها به بخش مسکن بیاید و معاملات کم کم افزایش پیدا کند. قسمتی از این ورود نقدینگی از بورس خواهد بود؛ برای اینکه به علت روند کاهشی بازار سرمایه، سهامداران گرفتار دلزدگی شده اند.
وی با اشاره به اینکه بخش مسکن با کمبود تولید مواجه می باشد که می تواند فشار تقاضا و افزایش قیمت مجدد را به دنبال داشته باشد اظهار داشت: دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن باید نگرشها به حوزه ساخت و ساز را تغییر دهد. توزیع ساخت در مناطق دارای تقاضای واقعی و کوچک سازی می تواند قسمتی از این تغییر باشد. مسکن باید از یک کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل گردد تا به آرامش برسد. در بخش تولید باید تمهیدات، تسهیلات لازم فراهم گردد تا سازندگانی که الان به علت نااطمینانی از شرایط اقتصاد کلان و تورم حاکم بر این بخش، ریسک سرمایه گذاری را نمی پذیرند برای تعریف پروژه های جدید ترغیب شوند.
قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان
بدین سبب گزارش، دی امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همین طور تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان داده است.
منبع: hcrm.ir
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب